Não importa o tamanho do condomínio: seja em edificações verticalizadas ou na forma horizontalizada, a função do síndico é fundamental, tanto em espaços residenciais como empresariais. Com o crescimento urbano, sua existência foi também se modernizando, surgindo, paralela à atuação do síndico, as administradoras de condomínio e as próprias empresas de síndico profissional.
A atribuição basilar do síndico é atualmente regrada pelo Direito Condominial do Código Civil, em atualização a chamada Lei dos Condomínios, de 1964. Nem todos os itens foram totalmente revogados, mas a essência está no Código Civil e é por ele que devemos nos guiar. O síndico não é empregado, nem prestador de serviço, salvo se os condôminos optarem por contratar uma empresa prestadora de serviços de síndico especializada.
Cabe ao síndico garantir o perfeito funcionamento do condomínio edilício, zelando pelos interesses comuns dos condôminos. Dentro deste contexto está o controle de inadimplência, contratação de prestadores de serviços para a manutenção das dependências do condomínio, prestar contas dos gastos, convocar assembleias e tudo aquilo que abrange o sistema de organização das edificações.
Na condição de representante da coletividade, este age em nome alheio, nos limites da Convenção de Condomínio e Regimento e das assembleias, praticando, em judicialmente ou de forma extrajudicial, os atos de defesa dos interesses comuns, bem como sob as demais normas vigentes no país.
As assembleias de condomínio são divididas entre ordinárias (com obrigatoriedade de uma vez ao ano) e extraordinárias (sem data definida). A prestação de contas e eleição do síndico, por exemplo, só podem ocorrer por meio de assembleia ordinária, enquanto as extraordinárias podem tratar de temas sem definição ou data específica, de acordo com as necessidades ou interesses dos condôminos.
A assembleia poderá eleger um subsíndico para auxiliar o titular; podendo, eventualmente, o substituir. Para evitar riscos e prejuízos na ausência do síndico, este deverá ser substituído, em caráter temporário ou definitivo. O subsíndico é o substituo natural do síndico.
Na ausência do síndico, responde o subsíndico, e na ausência dos dois, o Conselho, com mandato aprovado em Assembleia, legitimados para representar o Condomínio. Quando o síndico precisa se afastar por longo prazo – férias, viagem, doença – e a sua ausência incidir em prejuízos ou riscos ao condomínio, ele deverá ser substituído em caráter temporário ou definitivo, conforme a necessidade.
Cabe ao síndico manter a pontualidade no pagamento das contas do condomínio; prezar pela segurança e qualidade de vida das pessoas no coletivo residencial, podendo, inclusive, responder por ação ou omissão.
Como se vê, ainda que bastante conhecida, a figura do síndico pode se tornar bastante complexa e tortuosa.
Confira, a seguir, os 4 erros mais comuns que o síndico pode cometer e como evitá-los
1 – FALTA DE ATUALIZAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO:
Este erro é bastante comum em todos os tipos de empreendimentos, antigos ou novos. Nos condomínios novos, por exemplo, a construtora ou incorporadora entrega a documentação pronta e cabe aos condôminos atualizá-las, com o tempo e de acordo com as necessidades específicas dos moradores.
A atualização da convenção e regimento é uma forma de prevenir quaisquer problemas, de modo a antecipar os acontecimentos e formalizar quais medidas serão tomadas na hipótese de determinadas circunstâncias. Por esse motivo também evita assembleias extraordinárias, questionamentos e diversas dores de cabeça.
2 – PROIBIÇÃO DO USO DA ÁREA COMUM POR INADIMPLÊNCIA:
O síndico não pode proibir que o condômino reserve as áreas comuns por inadimplência do condomínio. Além de não constar tal previsão no Código Civil Brasileiro, o condomínio pode ser inclusive penalizado, por ser tratar de um direito do morador, conforme art. 1.335, inciso II do Código Civil: “(…) usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.
Por isso, as sanções em caso de inadimplência devem estar de acordo com a legislação, sem proibição do uso da área comum para o condômino inadimplente, sem prejuízo de aplicação das sanções legitimamente previstas neste caso.
3 – FALHA NA ORIENTAÇÃO AOS CONDÔMINOS:
Desentendimentos entre os moradores é bastante comum, haja vista que na maioria das vezes o síndico administra um coletivo de pessoas vivendo em espaços pequenos, em condomínios muitas vezes de dez andares com quatro, cinco ou até mais apartamentos por andar.
Por esse motivo o síndico deve sempre manter os moradores informados de como proceder, caso um vizinho se sinta desrespeitado pela postura do outro morador. Todas as reclamações devem ser realizadas de modo formal. Tradicionalmente, o livro do condomínio sempre foi o meio para tal, porém, atualmente existem síndicos modernizando estes canais de formalização, por meio de aplicativo, por exemplo.
O importante é informar os moradores e utilizar ferramentas – modernas ou não – para que estejam registradas e organizadas em um único local todas as demandas neste sentido. Isso evita que os condôminos chamem o síndico a todo momento e, em casos de maior gravidade, é um meio de prova fundamental para apuração de qualquer controvérsia: uma segurança para o síndico e morador.
4 – NÃO CONTRATAR SEGUROS DE COBERTURA AMPLA:
Apenas o seguro contra incêndio é obrigatório por força do Código Civil – Art. 1.346 e deve ser contratado em até 120 (cento e vinte) dias após a concessão do Habite-se. Contudo, apesar de constar na legislação apenas esta modalidade, é fundamental que o síndico opte por contratar seguro com cobertura ampla.
O seguro a ser contratado deve ser aquele que melhor atenda ao interesse do condomínio, visando que este não fique vulnerável a riscos. Existem atualmente corretoras com seguro de vida para os funcionários do condomínio, roubo e outras particulares. Ainda, o síndico não é obrigado a ter aprovação em assembleia para tal contratação, mas é recomendável que realize os orçamentos de cobertura ampla e os leve em assembleia, destacando a sua importância, a fim de evitar uma indenização inesperada ou reclamações por omissão, por exemplo.
(*) Por Adeli Sell, bacharel em Direito; e Laura Sanchis, advogada
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